Coronacrisis – de rechten en plichten van huurder en verhuurder

Faye Versteeg
10 april 2020
Vastgoed- en Huurrecht


Tijdens de huidige coronacrisis zijn er veel onduidelijkheden over ieders rechten en plichten, ook als het gaat om huurovereenkomsten. Is het bijvoorbeeld toegestaan huurbetalingen op te schorten, moet de verhuurder een deel van de huur kwijtschelden en mag de verhuurder in deze tijden wel of niet ontruimen? Op voorhand kan niet worden gezegd hoe er exact dient te worden omgegaan met deze situaties. Hiervoor zijn de omstandigheden van het geval, de bepalingen in de huurovereenkomst en de eventuele toepasselijke algemene bepalingen bepalend. Daarnaast spelen de maatregelen van de overheid hierin een rol.

Huurprijs

Uitgangspunt in het huurrecht is dat de huurder verplicht is om de huurprijs te voldoen. Vaststaat dat de huurder niet vrij is, zelfs niet in deze tijd, om de betalingen van de huurprijs zomaar op te schorten.

Overmacht

Indien de huurder of verhuurder tekort schiet in het naleven van de verplichtingen, kan gedacht worden dat dit gerechtvaardigd wordt door een beroep op overmacht. Voor een beroep op overmacht is vereist dat er sprake is van een omstandigheid die niet te wijten is aan de schuld van de (ver)huurder en niet voor rekening en risico van de (ver)huurder dient te komen. Overmacht wordt slechts in zeer uitzonderlijke gevallen aangenomen. In beginsel geldt namelijk dat als nakoming mogelijk is, hoewel dit bezwaarlijk kan zijn, de (ver)huurder geen beroep op overmacht toekomt. Toch kan het in bepaalde situatie zo zijn dat volgens de verkeersopvattingen het risico gedeeld moeten worden.

Er is in Nederland nog geen sprake van een algehele lockdown. Dit houdt in dat wordt verwacht dat er zoveel mogelijk thuis wordt gewerkt, tenzij dit niet mogelijk is. In beginsel kan de huurder van een bedrijfsruimte, kantoorruimte of winkelruimte de werkzaamheden blijven uitvoeren met inachtneming van de noodzakelijke maatregelen. Een beroep op overmacht komt de huurder dan niet snel toe. Zelfs als de omzet bij sommige huurders volledig of voor een belangrijk deel is weggevallen blijft het uitgangspunt dat de huur betaald moet worden. Als de overheid besluit dat de winkels dienen te sluiten, dan kan er in dat geval een overmachtssituatie ontstaan. Dit hangt echter ook dan weer af van de omstandigheden van het specifieke geval.

Onvoorziene omstandigheden

In de media verschijnen berichten dat de corona crisis zo onverwacht en extreem is in de gevolgen dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Voor wiens rekening en risico komen onvoorziene omstandigheden?

Onvoorziene omstandigheden kunnen voor een huurder of verhuurder reden zijn de kantonrechter te verzoeken om de huurovereenkomst te wijzigen of geheel of gedeeltelijke te ontbinden. Bijvoorbeeld omdat er sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor op grond van de redelijkheid en billijkheid niet kan worden verwacht dat de huurovereenkomst in de huidige vorm in stand blijft. De rechter is hier echter wel terughoudend in. De uitkomst van zo’n procedure is onzeker. Bovendien zullen procedures in deze tijd dat de rechtbanken dicht zijn ook lang duren.

 

Het beste advies is dat huurders en verhuurders met elkaar in overleg gaan om de mogelijkheden te bespreken de huurder tijdelijk wat verlichting te geven en misschien een huurkorting voor een bepaalde periode. Als de tijden weer wat normaler worden kan de overeengekomen huur weer worden voldaan. Let wel op dat de afspraken goed worden vastgelegd en wat de bedoeling is van de afspraken. Voorkomen moet worden dat de tijdelijke, lagere huur te zijner tijd wordt uitgelegd als een definitieve wijziging van de huurprijs. Vraag zo nodig advies aan een huurrecht specialist. Voor huurders is het goed te bedenken dat ook verhuurders vaak financiële verplichtingen hebben of van de inkomsten afhankelijk zijn, bijvoorbeeld omdat het bedrijfspand een pensioenvoorziening is.

Huurders en vooral verhuurders zullen ook naar de lange termijn kijken. Als een huurder door deze crisis zijn winkel moet sluiten en failliet gaat dan zal de curator de huurovereenkomst opzeggen. De verhuurder heeft dan ook financiële schade en zal moeite hebben een andere huurder te vinden. De verhuurder kan zijn schade beperken door tijdelijk een regeling met de huurder te treffen.

 Exploitatieplicht

In sommige huurovereenkomsten is een exploitatieplicht opgenomen. In eerste instantie zou je denken dat dit niet van huurder kan worden verlangd, omdat dit niet redelijk is. Ook hiervoor geldt dat indien er sprake is van een vrijwillige sluiting, dit strijdig kan zijn met de exploitatieplicht. Mocht het zo zijn dat de maatregelen van de overheid niet kunnen worden gewaarborgd of is er sprake van ziek personeel, dan kan het zijn dat de exploitatieverplichting geen stand houdt indien er bijvoorbeeld sprake is van overmacht. Zeker op dit vlak dient vanuit de verhuurder enige coulance te worden betracht.

Voor zowel de onvoorziene omstandigheden als bij de exploitatieplicht is ten tijde van een economische crisis door rechter geoordeeld dat de exploitatieverplichting mag worden gehandhaafd. Mocht het werkelijk zo zijn er een algehele sluiting is van bijvoorbeeld kantoorruimtes of winkels, dan kan het zijn dat hier anders mee om wordt gegaan.

Conclusie

Verhuurder en huurder hebben rechten en plichten. Het lijkt erop dat vooral de huurder die de verplichtingen dient na te komen als eerst de gevolgen van het coronavirus zullen merken. Belangrijk om op te merken is dat de huurder en de verhuurder zich dienen te gedragen als goed huurder dan wel goed verhuurder. In deze situatie kan dan ook van partijen worden verlangd dat als er werkelijk problemen zijn, er gekeken moet worden hoe onderling tot een oplossing kan worden gekomen.

Dit artikel is geschreven door Faye Versteeg, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen? Bel op 0223-239 015 of 06 12 62 60 53 of mail naar versteeg@knuwer.nl