Al vrij snel na het uitbreken van de Coronacrisis werd er nagedacht in hoeverre deze crisis invloed kan hebben op bestaande overeenkomsten. Veel ondernemers huren hun bedrijfspand en door het verlies van omzet drukt de maandelijkse huurprijs zwaar op de exploitatie en op de beschikbare liquiditeit. Al vrij snel verschenen berichten in de media over mogelijkheden om de huurprijs tijdelijk te mogen opschorten of om een lagere huurprijs te kunnen bedingen.
Vitesse vordert verlaging huurprijs
Op 29 mei 2020 heeft een kantonrechter in een kort geding over deze vragen een uitspraak gedaan. Voetbalclub Vitesse en de verhuurder hebben zonder resultaat met elkaar gesproken over een regeling. Vitesse vordert vervolgens in kort-geding verlaging van de huurprijs in afwachting van een beslissing in een bodemprocedure. De verhuurder heeft in dit kort-geding verweer gevoerd.
De huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen
Van belang is dat er sprake is van een huurovereenkomst van kantoorruimte en andere bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW met de bijbehorende Algemene Bepalingen volgens het model van de ROZ. In artikel 11.6 van die bepalingen is opgenomen dat de huurder geen recht heeft op huurprijsvermindering.
Niet spelen op grond van Noodverordening
Op grond van een Noodverordening is het Vitesse niet toegestaan voetbalwedstrijden te organiseren. De voetbalcompetitie ligt stil. Dit leidt tot een groot verlies aan omzet.
Vitesse stelt dat de corona crisis is aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7: 204 lid 2 BW. Het is haar immers niet toegestaan in het stadion te voetballen en het is de verhuurder bovendien niet toegestaan het stadion aan Vitesse ter beschikking te stellen. Deze omstandigheid zou moeten leiden tot een huurprijsvermindering. Vitesse stelt dat in ieder geval de negatieve gevolgen van de Coronacrisis tussen de verhuurder en haar evenwichtiger moeten worden verdeeld.
Juridische hordes
Vitesse heeft als huurder een aantal hordes te ondernemen om in deze procedure kans op succes te hebben:
- Is de corona crisis aan te merken als een onvoorziene omstandigheid?
- Is er inderdaad sprake van een gebrek dat moet leiden tot huurprijsvermindering?
- Kan Vitesse aannemelijk maken dat haar financiële positie zodanig zwak is dat van haar in redelijkheid niet kan worden verlangd de huur te blijven betalen.
Coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid
De kantonrechter overweegt dat het in de kern draait om de vraag of de beperking in verband met de Coronacrisis in het licht van de overeenkomst van partijen een onvoorziene omstandigheid oplevert. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij overweegt daarbij dat geen van partijen bij het sluiten van de overeenkomst een dergelijke pandemie voor ogen heeft gehad. Het is bovendien niet eerder voorgekomen dat overheidsmaatregelen het gebruik van vrijwel alle bedrijfsruimte, waaronder ook een stadion, voor een langere periode juridisch of feitelijk onmogelijk maken. De kantonrechter ziet hier een verschil met de economische crisis uit 2008. De conclusie van de kantonrechter is dat aannemelijk is dat de Coronacrisis op geen enkele wijze in de overeenkomst is verdisconteerd.
Niet kunnen gebruiken van het stadion is een gebrek
De volgende vraag die de kantonrechter beantwoordt is of het niet kunnen gebruiken van het stadion als gevolg van de Coronacrisis een gebrek in de zin van artikel 7: 204 BV oplevert. Ook deze vraag beantwoordt de kantonrechter bevestigend. Iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt kan leiden tot een gebrek. De beperkingen als gevolg van de Noodverordening en de maatregelen van de overheid vormen een dergelijke omstandigheid.
De kantonrechter stelt vast dat de Algemene Bepalingen vermindering van de huurprijs uitsluiten maar dat deze Algemene Bepaling op grond van onvoorziene omstandigheden en op grond van de redelijkheid en de billijkheid opzij kan worden gezet.
Onvoorziene omstandigheid onvoldoende onderbouwd
Om te beoordelen of de onvoorziene omstandigheid moet leiden tot een wijziging van de huurprijs, moeten een groot aantal omstandigheden en belangen worden beoordeeld. De kantonrechter denkt daarbij aan de aard en de ernst van de betrokken belangen, de omvang van het verlies van Vitesse als gevolg van de Coronacrisis, de financiële situatie van Vitesse voor aanvang van de crisis in deze periode en ook nog andere omstandigheden.
De partij die een beroep doet op aanpassing van de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden moet aan een zware toets voldoen.
De kantonrechter oordeelt dat Vitesse haar financiële positie onvoldoende feitelijk en inhoudelijk heeft onderbouwd. De kantonrechter stelde vast dat iedere onderbouwing van het beweerde omzetverlies in de verschillende scenario's ontbreekt en dat ook niet inzichtelijk is gemaakt hoe de bezuinigingen in de exploitatie doorwerken. Verder zou er sprake zijn van een garantstelling van de enig aandeelhouder en de effecten van deze garantstelling laat Vitesse onbesproken. De kantonrechter overweegt verder dat Vitesse in de zomermaanden altijd al beperkt gebruik zou maken van het stadion en dat Vitesse in de zomermaanden altijd al minder omzet heeft.
Op grond van deze afwegingen wijs de kantonrechter de vordering van Vitesse af.
Conclusie
Opvallend is dat Vitesse de juridische hordes heeft weten te overwinnen. De kantonrechter heeft immers vastgesteld dat:
- de Coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is.
- de gevolgen deze Coronacrisis (te weten het niet mogen gebruiken van het gehuurde) kunnen worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7: 204 BW.
- huurprijsvermindering ondanks het verbod in artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen mogelijk is als de huurder dit goed kan onderbouwen (de zware toets).
Dat laatste is Vitesse niet gelukt. In het zicht van de finish is zij gestruikeld omdat zij haar financiële positie niet goed heeft weten te onderbouwen.
Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen? Bel op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73 of mail naar sweens@knuwer.nl
