Hoe zit het ook alweer met de huur van kantoren en bedrijven en wijziging van huurprijs

Arthur Sweens
02 augustus 2021
Vastgoed- en Huurrecht

Hoe zit het ook alweer met de huur van kantoren en bedrijven en wijziging van huurprijs

Bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte

Voor bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte gelden specifieke wettelijke regels die op onderdelen belangrijke verschillen kennen. De Raad voor Onroerende Zaken heeft voor beide regimes aparte modellen ontwikkeld, de bekende ROZ-modellen.

 

Belangrijkste kenmerken en verschillen

Als we het hebben over bedrijfsruimte worden hiermee bedoeld de bedrijven die vrij toegankelijk zijn voor publiek voor rechtstreekse verkoop van roerende zaken. Denk aan detailhandel, restaurants, meubelboulevards et cetera. Dit wordt ook wel de 290-bedrijfsruimte genoemd met een verwijzing naar de wettelijke regeling vanaf artikel 7: 290 van het Burgerlijk Wetboek.

 

Bij overige bedrijfsruimte moeten we vooral denken aan kantoren, reisbureaus, banken et cetera. Meestal gaat om dienstverlening en is de ruimte niet vrij voor publiek toegankelijk en is er geen rechtstreeks verkooppunt. Dit wordt ook wel de 230a-bedrijfsruimte genoemd met een verwijzing naar de wettelijke regeling vanaf artikel 7: 230a van het Burgerlijk Wetboek.

 

230a-bedrijfsruimte – veel vrijheid

De huurders en verhuurders van overige bedrijfsruimte hebben de meeste vrijheid om afspraken te maken die ze wenselijk achten. Goedkeuring van de kantonrechter is niet nodig.

 

Opzegging

De huur van overige bedrijfsruimte kan door ieder van partijen tegen het einde van de overeengekomen looptijd worden opgezegd met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn of de overeengekomen opzegtermijn. Tussentijdse opzegging is ook mogelijk als dit door partijen is afgesproken.

 

De huurder van overige bedrijfsruimte heeft maar beperkte huurbescherming die niet meer is dan ontruimingsbescherming. Dit betekent dat de huurovereenkomst na het einde van de opzegtermijn wel is geëindigd maar dat de huurder de rechter binnen en termijn van twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd kan vragen de termijn voor ontruiming te verlengen. De huurder moet hier zelf initiatief nemen om een procedure te beginnen.

 

Huurprijs

Voor het vaststellen en wijzigen van de huurprijs gelden geen wettelijke beperkingen. Partijen zijn volledig vrij in het vaststellen en wijzigen van de huurprijs. Er is geen minimum of maximumduur van de huurovereenkomst en er zijn geen beperkingen bij het vaststellen van de huurprijs.

 

290-bedrijfsruimte - veel regels

Voor de huur van dit type bedrijfsruimte moeten de verhuurder en de huurder rekening houden met een aantal specifieke wettelijke regels. Van deze regels kan soms worden afgeweken maar in veel gevallen is afwijking alleen mogelijk met toestemming van de kantonrechter. De minimum aanvangsduur van de huurovereenkomst is vijf jaren. Sinds een aantal jaar is het mogelijk een huurovereenkomst van twee jaar of korter te sluiten en partijen zijn dan niet gebonden aan de wettelijke regeling voor de beëindiging van de huurovereenkomst.

 

Opzegging

De verhuurder kan de huurovereenkomst van vijf jaren alleen opzeggen op bepaalde opzeggingsgronden. Kort samengevat moet het gaan om opzegging omdat de huurder een slechte bedrijfsvoering heeft gehad, er sprake is van dringend eigen gebruik of ingrijpende renovatie en soms kan een rechter een belangenafweging maken. In de schriftelijke opzegging moet de verhuurder de opzeggingsgronden nauwkeurig omschrijven.

 

Na een opzegging door de verhuurder eindigt de huurovereenkomst niet aan het einde van de opzegtermijn als de huurder niet toestemt in de beëindiging. In dat geval loopt de huurovereenkomst door en moet de verhuurder het initiatief nemen om de rechter te vragen de huurovereenkomst te beëindigen. De huurovereenkomst eindigt dan pas als de rechter dit heeft beslist.

 

Huurprijs en wijziging

Uitgangspunt is dat de verhuurder en de huurder zijn vrij om bij aanvang van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte een huurprijs overeen te komen. De huurprijs kan pas worden gewijzigd na het verstrijken van de eerste termijn van vijf jaren. Als de verhuurder en de huurder het niet eens worden over de wijziging van de huurprijs, zal de kantonrechter om een beslissing kunnen worden gevraagd. De partij die de procedure begint moet bij de aanvang van de procedure een advies van een deskundige overleggen. In dit advies zal de deskundige - meestal een makelaar - een overzicht geven van huurprijzen van vergelijkbare huurobjecten in de omgeving over de afgelopen vijf jaren. De rechter zal dan op basis van dit advies een beslissing nemen. Als het advies niet duidelijk is of als er geen vergelijkbare bedrijfsruimten zijn, zal de rechter de huurprijs op basis van een schatting vaststellen.

 

Nadat de nieuwe huurprijs door partijen of door de kantonrechter is vastgesteld, gaat een nieuwe termijn van vijf jaren lopen waarbinnen de huurprijs niet kan worden gewijzigd.

 

In de rechtspraak is beslist dat een wijziging van de huurprijs van verwaarloosbare betekenis niet leidt tot de aanvang van een nieuwe termijn van vijf jaren.

 

Huurprijs en uitbreiding

Het komt regelmatig voor dat het gehuurde wordt uitgebreid. Denk aan een restaurant of café dat een terras erbij gaat duren of een winkel die extra meters of een extra verdieping gaat huren. Voor de uitbreiding wordt dan uiteraard ook een huurprijs vastgesteld. In veel gevallen blijft de oorspronkelijke huurprijs ongewijzigd. De afspraken voor de nieuwe huurprijs voor de uitbreiding worden vastgelegd in een allonge. Meestal worden de beide huurprijzen op de factuur samengevoegd tot een nieuwe huurprijs. De vraag is dan of het vaststellen van de huurprijs voor de uitbreiding betekent dat voor beide huurprijzen (dus zowel voor de oorspronkelijke huur als voor de uitbreiding) een nieuwe termijn van vijf jaar gaat lopen.

 

Aangenomen wordt dat een aanpassing van de huurprijs die geen invloed heeft op de oorspronkelijke huurprijs maar beperkt blijft tot aanvullende huur voor een uitbreiding, niet betekent dat een nieuwe termijn van vijf jaren gaat lopen. Het gevolg hiervan is wel dat er twee termijnen van vijf jaren lopen: een termijn van vijf jaren voor de oorspronkelijke huurprijs en een termijn van vijf jaren voor de nieuwe huurprijs van de uitbreiding. Vaak zijn partijen zich hier niet goed van bewust.

 

Tip

Wees bij het tussentijds wijzigen van de oorspronkelijke huurprijs of bij het aanpassen van huurprijs wegens een uitbreiding alert op mogelijke gevolgen voor de vijfjaarstermijn waarbinnen wijziging van huurprijs kan worden gevraagd.

 

 

Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen? Bel op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73 of mail naar sweens@knuwerdenhelder.nl