Indexeren en verhogen van de huurprijs bedrijven en kantoren

In deze periode van het jaar zijn veel verhuurders van winkelruimte of kantoren bezig met het indexeren van de huurprijs. In de meeste huurovereenkomsten en in ieder geval in de ROZ-modellen en Algemene Bepalingen, zijn bepalingen opgenomen die het jaarlijks of periodiek indexeren van de huurprijs regelen.

De meest gangbare methode is dat de huurprijs meebeweegt met de inflatie door middel van een huurprijsindex op basis van prijsindexcijfers van het CBS. Een andere methode die voor bedrijfs- en kantoorruimte wel wordt toegepast is dat partijen een vast percentage afspraken waarmee de huur jaarlijks of periodiek wordt geïndexeerd.

Automatische indexering

In de huurovereenkomst kan worden opgenomen dat de huurprijs jaarlijks automatisch met de overeengekomen index wordt verhoogd. De verhuurder hoeft dan niet nog apart de verhoging te melden. In rechtspraak is bepaald dat ook als de verhuurder de indexering niet in de factuur voor de huurprijs verwerkt en dus de bestaande huurprijs blijft doorbelasten, het toch aan de huurder is om op tijd aan zijn betalingsverplichting van ook de indexering te voldoen. Op de huurder rust een eigen verantwoordelijkheid om in de gaten te houden wat de hoogte van de door haar verschuldigde huurprijs is.

In de praktijk is het natuurlijk wel beter dat een verhuurder het initiatief neemt omdat verhoging te melden omdat weinig huurders uit eigen beweging elk jaar de huurprijs verhogen met de index.

Index niet doorbelast of betaald

Verhuurders vergeten nog wel eens om de indexering in de factuur te verwerken waardoor een achterstand ontstaat en huurders zijn er niet altijd alert op om de huurprijs jaarlijks met een in de huurovereenkomst opgenomen automatische indexering te verhogen. De indexering kan tot vijf jaar terug alsnog worden doorbelast een huurder. Als in de huurovereenkomst is opgenomen dat de indexering van de huurprijs jaarlijks automatisch plaatsvindt, moet de huurder zelf zorgdragen voor het betalen van de geïndexeerde huurprijs. In dat geval is het ook niet snel onredelijk als een verhuurder een achterstand in de betaling van de indexering over een langere periode alsnog doorbelast.

Indexeren is wat anders dan de huurprijs aanpassen

Indexeren vindt plaats om de huurprijs te corrigeren voor inflatie. Als partijen de huurprijs aanpassen bijvoorbeeld omdat deze niet meer marktconform is, dan wordt een nieuwe huurprijs vastgesteld voor een nieuwe periode. Meestal wordt dan gekeken naar de huurprijzen van vergelijkbare panden over een referentieperiode, meestal vijf jaren.

Winkelruimte

Voor winkelruimte is de aanpassing van de huurprijs geregeld in de wet en zijn er ook mogelijkheden voor huurprijsherziening. Dit is een nogal ingewikkeld traject dat de inschakeling van een deskundige vereist die een deskundigenadvies geeft over de huurwaarde van vergelijkbare bedrijfsruimtes over een bepaalde periode die worden herleid tot een gemiddelde huurprijs. Als verhuurder en huurder er vervolgens niet uitkomen dan kan de kantonrechter om een beslissing worden gevraagd.

Aanpassing van de huurprijs is overigens alleen mogelijk aan het einde van de eerste looptijd van de huurovereenkomst of nadat een periode van minimaal 5 jaar is verstreken na de laatste huurprijsvaststelling.

In de Algemene Bepalingen van het ROZ-model winkelruimte is een specifieke regeling opgenomen waarbij huurder en verhuurder ieder een eigen deskundige aanwijzen die samen een derde deskundige aanwijzen. Als geen overeenstemming kan worden bereikt beslist de kantonrechter op verzoek van één van partijen. Vanwege de kosten van de deskundigen is dit niet voor alle verhuurders en huurders een goede oplossing en wordt vaak in overleg voor een meer praktische oplossing gekozen.

Een aanpassing van de huur hoeft niet automatisch tot een verhoging van de huur te leiden. Als de omstandigheden in negatieve zin zijn gewijzigd, kan een huurprijs ook naar beneden worden bijgesteld.

Kantoorruimte

Voor kantoorruimte geldt geen wettelijke regeling voor herziening van de huurprijs. Het is volledig aan partijen om een huurprijs en de mogelijkheden voor aanpassing van de huurprijs samen af te spreken. Als er niets is afgesproken kan er alleen worden geïndexeerd of aangepast met wederzijds goedvinden.

Indexeren huurprijs woningen

De indexering van de huurprijs van woningen kent weer eigen regels waarbij een onderscheid wordt gemaakt tussen niet- geliberaliseerde (sociale woonruimte) en geliberaliseerde woonruimte. Niet- geliberaliseerde woonruimte is zelfstandige woonruimte waarvan de aanvangshuurprijs onder de huurprijsliberalisatiegrens ligt. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld en lag in 2021 bij € 752,33. De liberalisatiegrens is ook van belang voor het in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Huur onder de liberalisatiegrens

De huurprijs voor een woning met een huurprijs die onder de liberalisatiegrens ligt – een sociale-huurwoning – wordt vastgesteld aan de hand van een puntenstelsel. Allerlei aspecten van de woning zoals oppervlakte, sanitair, isolatie, verwarming, aantal kamers et cetera krijgen dan punten. Het totaal van de punten bepaalt de huurprijs.

 Voor sociale woonruimte zijn er twee mogelijkheden om de huurprijs aan te passen: door middel van een indexclausule of door toepassing van bepalingen die een wettelijke huurprijsverhoging regelen. Een verhuurder die heeft gekozen voor een indexclausule kan voor de periode dat deze indexclausule van toepassing is de huurprijs voor een woning niet ook op andere wijze kan verhogen.

Minister stelt maxima vast

De indexering kan tot maximaal het door de minister vastgestelde basisverhogingspercentage. Deze maximale huurprijzen worden jaarlijks per 1 juli opnieuw vastgesteld. Deze regeling heeft als voordeel dat er vooraf duidelijkheid is over de jaarlijkse indexering én dat de huurder hier niet over kan klagen bij de Huurcommissie. Een nadeel is dat de een verhoging op ander gronden, bijvoorbeeld een inkomensafhankelijke verhoging, niet meer mogelijk is.

Verhuurder doet voorstel bij verhoging op grond van wettelijke regeling

Als verhuurder en huurder geen afspraken hebben gemaakt over een jaarlijkse indexering, dan kan de verhuurder op grond van de wet een voorstel doen tot huurverhoging waarin het volgende moet worden opgenomen:

1. De geldende huurprijs
2. Het percentage of de het bedrag van de wijziging van de huurprijs
3. De voorgestelde huurprijs
4. De voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurpre4ijs
5. De wijze waarop en de termijn waarbinnen de huurder bezwaar kan maken en wat de gevolgen zijn als geen bezwaar wordt gemaakt.

Huur boven de liberalisatiegrens

Voor geliberaliseerde woonruimte (vrije sector) is het aan partijen om afspraken te maken over een jaarlijkse indexering en een periodieke aanpassing van de huurprijs. Gebruikelijk is dat de huurovereenkomst bepalingen bevat die een jaarlijkse indexering en een periodieke aanpassing van de huurprijs regelen. Partijen hebben zich daaraan te houden. Als er niets is afgesproken dan kan de verhuurder dus ook niet jaarlijks een indexering doorvoeren of periodiek de huurprijs aanpassen. De enige mogelijkheid voor een verhuurder is dan om de huurovereenkomst te beëindigen. Een huurder heeft niet de mogelijkheid om de rechter te laten oordelen of een voorstel van de verhuurder redelijk is.

Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen? Bel op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73 of mail naar sweens@knuwerdenhelder.nl