Oplevering bij einde huurovereenkomst

Arthur Sweens
29 november 2019
Vastgoed- en Huurrecht

Bij einde huurovereenkomst niet altijd vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen in geval van cascoverhuur. Uitleg gemaakte afspraken.

Bij het einde van de huurovereenkomst kan een discussie tussen Verhuurder en Huurder ontstaan over het verwijderen van voorzieningen die de Huurder heeft aangebracht en of een vergoeding moet worden betaald voor voorzieningen die de Huurder achterlaat. Dit kan vooral spelen als casco is verhuurd.

Uitgangspunt van de wet is dat de Huurder het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren als waarin het bij de aanvang van de huur is aanvaard. Normale slijtage of ouderdom van zaken is daarvan uitgesloten.

Van groot belang is uiteraard ook wat partijen precies hebben afgesproken en of die afspraken ook bij het einde van de huur nog duidelijkheid geven. Soms is immers niet altijd helder wat partijen nu precies hebben bedoeld. Voor die situaties heeft de rechtspraak beslist dat het niet alleen gaat om een taalkundige uitleg van de afspraken maar ook om een redelijke uitleg van wat partijen bij de aanvang van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Oftewel, wat hebben de partijen bedoeld af te spreken (en mogelijk niet helemaal scherp schriftelijk hebben vastgelegd).

Als er een proces-verbaal van oplevering is gemaakt dan moet het gehuurde worden opgeleverd bij het einde van de huur zoals beschreven in het proces-verbaal van de oplevering. Als geen proces-verbaal van oplevering is gemaakt dan zegt de wet dat de Huurder wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Op grond van deze wettekst is het voor de Verhuurder van groot belang dat er bij aanvang van de huur een proces-verbaal van oplevering is gemaakt.

Ook in het gangbare ROZ-model is in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden dit onderwerp geregeld. Van het ROZ-model is bekend dat het is geschreven om vooral de belangen van de Verhuurder te beschermen. Dit is bijvoorbeeld terug te vinden in een afwijkende bepaling voor opleveren bij einde huur als bij aanvang geen proces-verbaal van oplevering is gemaakt. Het ROZ- model bepaalt dan dat het gehuurde bij aanvang huur wordt geacht te zijn opgeleverd in goed onderhouden staat, zonder gebreken en vrij van schade. Het is dan aan de Huurder om aan te tonen dat bij aanvang van de huurovereenkomst de situatie anders was. In dit geval heeft dus de Huurder groot belang bij een proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huur.

Als er sprake is van een casco huur dan zal de Huurder allerlei voorzieningen moeten laten aanbrengen om het gehuurde geschikt te maken voor gebruik. Denk aan elektra, plafonds, verwarming, keuken en toilet et cetera. Hier kunnen aanzienlijke investeringen mee gemoeid zijn. Bij het einde van de huurovereenkomst heeft de Verhuurder niet altijd belang bij de voorzieningen die de Huurder heeft aangebracht. Het is immers nog maar de vraag of de volgende Huurder deze voorzieningen kan of wil gebruiken. Om die reden is in de meeste huurovereenkomsten waarin casco wordt verhuurd opgenomen dat bij het einde van de huur het gehuurde leeg en geheel ontruimd moet worden opgeleverd. De Huurder is dan verplicht alle zaken die door hem in het gehuurde zijn aangebracht of die door hem van de voorgaande Huurder zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. Als zaken niet worden verwijderd is de Verhuurder meestal geen vergoeding verschuldigd. Als de Huurder zaken achterlaat in het gehuurde wordt meestal afgesproken dat de Huurder van deze zaken afstand heeft gedaan.

In veel huurovereenkomsten heeft de Huurder het recht om aangebrachte voorzieningen door een volgende Huurder te laten overnemen. Ook kan de Huurder aan de opvolgend Huurder een vergoeding vragen. Bij het einde van de huurovereenkomst is niet altijd een nieuwe Huurder in zicht. De vraag is dan wat er gebeurt als de Verhuurder later zelf een nieuwe Huurder vindt die wel gebruik wil maken van voorzieningen die de vorige Huurder heeft achtergelaten. In een uitspraak van het Hof Amsterdam is bepaald dat een redelijke uitleg van afspraken met zich meebrengt dat de Verhuurder dan wel de verplichting heeft om de Huurder in staat te stellen om de betreffende voorzieningen aan de kandidaat-Huurder over te dragen. Van groot belang er uiteraard wel wat er precies in de huurovereenkomst staat.

In de huurovereenkomst kan zijn opgenomen dat Huurder niet gerechtigd is om na beëindiging van de huurovereenkomst in het gehuurde zaken achter te laten in afwachting van de wensen van een opvolgend Huurder. In dat geval is het uiteraard voor de Huurder van groot belang dat voor het einde van de huurovereenkomst de nieuwe Huurder bekend is en met die nieuwe Huurder afspraken zijn gemaakt over het betalen van een vergoeding voor zaken die achterblijven. Is de huurovereenkomst eenmaal geëindigd dan kan de Huurder niet meer eisen dat de Verhuurder hem betrekt bij het overleg met de kandidaat-Huurder om een vergoeding voor achtergebleven zaken te bespreken.

Tips

1.

Zorg voor goede en werkbare afspraken waardoor het ook na beëindiging van de huurovereenkomst nog enige tijd mogelijk blijft om achtergelaten zaken tegen vergoeding over te dragen aan de nieuwe Huurder.

2.

Lees altijd goed de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden en maak zo nodig afwijkende afspraken.

 

Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen bel Arthur Sweens op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73 naar sweens@knuwer.nl