Bijna iedere koopakte kent een ontbindende voorwaarde, inhoudende dat een koper de overeenkomst kan ontbinden indien hij niet tijdig een hypothecaire geldlening kan verkrijgen onder de gangbare condities. Op deze wijze kan veilig een koopovereenkomst worden gesloten nog voordat duidelijk is dat de financiering rond is. Deze voorwaarde is dus in het belang van de koper, maar ook is het voor de verkoper van groot belang om snel te weten of terecht een beroep op deze voorwaarde wordt gedaan. In beginsel is de koopovereenkomst namelijk rechtsgeldig tot stand gekomen. Het is dan ook aan de koper om de voorwaarden voor het inroepen van het voorbehoud, welke in de koopakte zijn neergelegd, nauwkeurig na te komen en op hem rust de bewijslast ter zake. Slaagt hij hierin niet, dan loopt de koper het risico dat het beroep op financieringsbehoud niet rechtsgeldig is en de koopovereenkomst in stand blijft. De verkoper zal dan de koopovereenkomst ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete, normaal gesproken 10% van koopsom, hetgeen de koper vaak tienduizenden euro’s kost. Wat zijn de voetangels en klemmen bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud: In de koopovereenkomst is doorgaans vastgelegd de eis dat de koper “al het redelijk mogelijke” moet doen om de financiering te verkrijgen en vervolgens tijdig deze mededeling aan de verkoper moet doen “goed gedocumenteerd” bij aangetekende brief of fax met verzendbevestiging. Aan de hand van een redelijke uitleg van het financieringsvoorbehoud moet worden bepaald of de koper zich daadwerkelijk voldoende heeft ingespannen. Uit de rechtspraak blijkt dat het inroepen van het financieringsvoorbehoud waarbij één hypotheekaanvraagafwijzing door de koper wordt overgelegd, in beginsel onvoldoende is. Dit geldt temeer indien in de voorwaarden uitdrukkelijk is bepaald dat er tenminste twee aanvragen moeten worden gedaan. Daarbij rust op de koper een daadwerkelijke inspanningsverplichting om de nodige activiteiten te verrichten teneinde de financiering rond te krijgen. Indien hij hierin te kort schiet, moet hij geacht worden zelf de vervulling van de voorwaarden te hebben teweeggebracht, hetgeen in beginsel meebrengt dat hij zich niet op vervulling kan beroepen. Dit alles kan slechts anders zijn wanneer achteraf komt vast te staan dat de koper ook geen financiering bij een erkende bankinstelling zou hebben verkregen, indien hij zich wel voldoende had ingespannen of meerdere aanvragen had gedaan. Bij een dergelijke discussie is echter vaak een rechtszaak al aan de orde en voorts kan er niet op worden gerekend dat alle rechters met een dergelijk redelijke uitleg van de voorwaarden instemmen. Indien de koper vervolgens twee afwijzende aanvragen heeft, zal hij de verkoper tijdig moeten laten weten dat er beroep wordt gedaan op het financieringsvoorbehoud. De vorm, maar vooral de inhoud van dit bericht is van groot belang. Belangrijk is dat de koper de vormvoorschriften uit de koopovereenkomst volgt en dus een fax of aangetekende brief verstuurt. Verder moet de koper invulling geven aan de eis van het “goed gedocumenteerd” zijn van het beroep op de ontbindende voorwaarde. Het gaat er om dat de verkoper zich een beeld kan vormen of terecht een beroep op deze voorwaarde wordt gedaan. Dit betekent niet alleen dat bij de mededeling kopieën gevoegd moeten worden van de afwijzingen van de financieringsaanvragen, maar ook dat uit die afwijzing moet blijken dat er reële aanvragen zijn ingediend. Vaak zullen dus kopieën van deze aanvragen deel moeten uitmaken van de te verstrekken stukken en dit alles moet worden ingediend tijdig, uiterlijk op de uiterste datum voor het inroepen van het voorbehoud, zodat het de verkoper uiterlijk op die datum duidelijk is of terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde is gedaan. Om met succes een beroep te kunnen doen op het financieringsvoorbehoud moet de koper dan ook het navolgende in acht nemen: • Beding bij de totstandkoming van de koopovereenkomst een redelijke termijn waarbinnen het financieringsvoorbehoud ingeroepen kan worden. • Zorg voor tenminste twee reële financieringsaanvragen en doe dit tijdig en schriftelijk, zodat later kan worden aangetoond waarop eventuele afwijzingen gebaseerd zijn. • Zorg ervoor dat de koper aantoonbaar op tijd en op voorgeschreven wijze bericht heeft ontvangen van het beroep van het financieringsvoorbehoud. Doe dit beroep niet op het allerlaatste moment, zodat eventueel fouten nog kunnen worden hersteld. • Doe de mededeling van uw beroep op het voorbehoud goed gedocumenteerd, dus inclusief kopieën van tenminste twee gemotiveerde afwijzingen en doe daar zekerheidshalve kopieën van de aanvragen bij. Uit het voorgaande blijkt dat er veel voetangels en klemmen zitten aan het op juiste wijze inroepen van het financieringsvoorbehoud. Het is voor de koper verstandig om hier van te voren goed naar te laten kijken, maar ook voor de verkoper is het belangrijk om goed te laten onderzoeken of de koper wel terecht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde. Knuwer advocaten staat zowel koper als verkoper hierin graag terzijde.
Mocht u nadere informatie willen over dit onderwerp of een afspraak willen maken dan kunt contact opnemen met één van de leden van onze vakgroep Vastgoedrecht.
Knuwer advocaten Alkmaar: Peter van Lingen, Wouter Ursem, Ronald Muurlink.
Knuwer advocaten Den Helder: Gerben Creutzberg, Jan de Beurs
