Huurgarantie
Bij het aangaan van een huurovereenkomst, zeker als het een kantoor- of bedrijfspand betreft, moet de huurder meestal een bankgarantie stellen als zekerheid voor de nakoming van diverse betalingsverplichtingen. Sinds afgelopen juni is er overigens een nieuw ROZ-model Bankgarantie dat tegemoet komt aan de ontwikkelingen in de rechtspraak.
De meeste bankgaranties zijn zogenaamde abstracte bankgaranties. Dit betekent dat de onderliggende rechtsverhouding, te weten de huurovereenkomst, door de bank niet in de beoordeling wordt betrokken als een beroep gedaan wordt op de bankgarantie. De bank heeft een zelfstandige verbintenis ten opzichte van de verhuurder en een de bank dient een beroep op de bankgarantie alleen te beoordelen aan de hand van de tekst en de voorwaarden zoals in de bankgarantie geformuleerd. Het is dan ook van groot belang dat de bankgarantie zorgvuldig is opgesteld.
Nieuwe verhuurder
In de meeste bankgaranties is opgenomen dat de bankgarantie ook kan worden ingeroepen door rechtsopvolgers van de verhuurder. Dit betekent dat een nieuwe verhuurder niet bij de huurder opnieuw een bankgarantie moet bedingen maar dat hij ook voor wat betreft de rechten voortvloeiend uit de bankgarantie in de plaats kan treden van de vorige verhuurder.
Uit de rechtspraak blijkt dat het wel van belang is dat de oude en de nieuwe verhuurder goede afspraken maken over de opvolging in de bankgarantie en dat de bank hierover wordt geïnformeerd.
Probleem door vrijgave van de bankgarantie
In de rechtspraak is een geval behandeld dat een huurder vrijgave van de bankgarantie verzocht zodra hij hoorde dat er sprake was van een nieuwe verhuurder. De huurder diende bij de bank een verzoek in tot vrijgave van de bankgarantie zonder te vermelden dat er sprake was van een nieuwe verhuurder. De bank had geen bericht ontvangen dat er een nieuwe verhuurder was. De bank vraagt vervolgens de oude verhuurder of deze met de vrijgave van de bankgarantie kan instemmen. De oude verhuurder stemt hier inderdaad mee in en ondertekent ook een vrijwaringsverklaring. De oude verhuurder vermeldt evenmin vermelden dat hij geen verhuurder meer is.
De nieuwe verhuurder wil op enig moment een beroep doen op de bankgarantie maar ontdekt dat deze inmiddels al is vrijgegeven. De nieuwe verhuurder spreekt de bank aan op grond van schending van de zorgplicht. De nieuwe verhuurder meent dat de bank had moeten onderzoeken wie de verhuurder was op het moment van het verzoek tot vrijgave van de bankgarantie.
De rechtbank oordeelt dat een bank die zorgplicht niet heeft. De bank mag afgaan op de partijen die zijn genoemd in de bankgarantie en de bank hoeft niet te onderzoeken of er mogelijk sprake is van een wisseling aan de kant van de verhuurder. De verhuurder moet zelf zorgen dat de bank goed wordt geïnformeerd over een opvolgend verhuurder. Zolang dat niet gebeurt mag de bank afgaan op de tekst van de bankgarantie.
Tip
Zorg ervoor dat u bij de overdracht van een kantoor-of bedrijfspand ook aandacht besteed aan de bankgarantie en informeer de bank dat u de nieuwe verhuurder bent.
Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen bel Arthur Sweens op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73 (ook voor Whatsapp) of mail naar sweens@knuwer.nl
