Wat is onderhuur
Van onderhuur is sprake als een huurder de ruimte die hij huurt geheel of gedeeltelijk aan een derde in gebruik geeft. De huurder kan hier verschillende redenen voor hebben zoals overtollige vierkante meters, voorsorteren op het staken van de onderneming of het overdragen van bedrijfsactiviteiten of het versterken van de eigen onderneming door een huurder met aanvullende activiteiten of kennis aan te trekken.
Bij onderhuur ontstaat de volgende keten van (ver-)huurders:
Hoofdverhuurder Hoofdhuurder / Onderverhuurder - - - Onderhuurder - - -
Is onderhuur toegestaan
Op grond van de wet is de huurder altijd bevoegd tot onderhuur over te gaan. In de praktijk zal het vaak zo zijn dat bij huur van een kantoorruimte of een bedrijfsruimte de huurovereenkomst is opgesteld volgens het zogenaamde ROZ-model. In deze modellen is onderhuur uitdrukkelijk niet toegestaan als niet voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder is verkregen. Op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst verbeurt de huurder voor elke dag dat de overtreding (lees: de onbevoegde onderhuur) voortduurt een direct opeisbare boete die gelijk is aan de op dat moment voor de huurder geldende huurprijs per dag. Dat kan dus flink oplopen.
Redelijke bezwaren tegen onderhuur
Ook als onderhuur formeel is toegestaan (lees: niet is verboden) dan nog moet de onderverhuurder rekening houden met redelijke bezwaren die de hoofdverhuurder tegen de onderhuur kan hebben. Voor de hoofdverhuurder kan het van belang zijn om controle te houden op wie er in zijn pand actief zijn. Denk eraan onderhuurders die de reputatie van de hoofdverhuurder kunnen schaden of als de huur is toegesneden op een specifieke persoon. In die gevallen wilde hoofdverhuurder mogelijke voorwaarden stellen aan het verlenen van toestemming tot onderhuur.
Gevolgen onbevoegde onderverhuur
De huurder die onbevoegd het gehuurde onderverhuurt loopt niet alleen de kans een aanzienlijke boete te moeten betalen maar pleegt ten opzichte van de verhuurder ook wanprestatie. De huurder heeft tenslotte de verplichting zich als een goed huurder te gedragen en hij mag niet in strijd handelen met bepalingen van de huurovereenkomst. Hij doet immers iets dat op grond van de huurovereenkomst niet is toegestaan. Daarmee pleegt de huurder ten opzichte van de Verhuurder wanprestatie. Als deze overtreding ernstig genoeg is kan de hoofdverhuurder zo ver gaan de huurovereenkomst te ontbinden.
Bovendien kan de hoofdverhuurder als hij het met de onderhuur niet eens is, de onderhuurder verplichten het gehuurde te ontruimen. De hoofdverhuurder moet daarbij uiteraard wel een bepaald belang hebben. Anders zou hij misbruik maken van een bevoegdheid.
De keerzijde is dat als de hoofdverhuurder bekend is met de onderhuur en deze stilzwijgend toestaat, aangenomen mag worden dat de hoofdverhuurder er geen bezwaar tegen heeft dat er een onderhuurder is.
Welke huurregime is op de onderhuur van toepassing
Een belangrijk onderscheid in het huurrecht bestaat er tussen winkelruimte (bedrijfsruimte) en kantoorruimte. Voor deze ruimtes gelden wettelijke bepalingen die sterk van elkaar verschillen (in het algemeen kan gezegd worden dat een huurder van kantoorruimte minder is beschermd dan een huurder van winkelruimte).
De onderhuurovereenkomst wordt zelfstandig beoordeeld en die beoordeling is niet afhankelijk van het type huur van de hoofduurovereenkomst. Het is dus goed mogelijk dat de hoofdhuurovereenkomst betrekking heeft op winkelruimte en de onderhuurovereenkomst op kantoorruimte (of omgedraaid).
Relatie tussen hoofdhuurder en onderhuur
Het is goed om te weten dat er alleen tussen de onderverhuurder en de onderhuurder een contractuele relatie ontstaat. Tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder ontstaat er geen contractuele relatie. De onderhuurovereenkomst is daarom een “gewone” huurovereenkomst waarop alle wettelijke bepalingen voor dat type overeenkomst van toepassing zijn. Daarbij is het niet van belang of er sprake is van bevoegde of onbevoegde onderhuur.
De huurovereenkomst eindigt, wat gebeurt er met de onderhuur
Omdat er geen contractuele relatie bestaat tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder, heeft de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst geen enkel direct gevolg voor de onderhuur. De onderhuur blijft in stand. Een probleem kan wel zijn dat de onderverhuurder na het einde van de hoofdhuurovereenkomst niet langer in staat is zijn onderhuurder het huurgenot te verschaffen.
Het is goed mogelijk dat de onderhuur na het einde van de hoofdhuurovereenkomst gewoon doorloopt maar dat de onderhuurder toch zal moeten ontruimen omdat hij ten opzichte van de hoofdverhuurder zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. De hoofdhuurder heeft dan de bevoegdheid ontruiming van het gehuurde te vorderen.
Tips:
- controleer altijd in de huurovereenkomst of onderhuur is toegestaan en stem de onderhuur zo nodig met de verhuurder af;
- zorg ervoor dat de rechten en verplichtingen van de onderhuurovereenkomst zoveel mogelijk aansluiten bij die van de hoofdhuurovereenkomst;
- beschrijf in de Aanhef van de overeenkomst de achtergronden van de onderhuur zodat voor een rechter de bedoeling van partijen altijd duidelijk is (denk aan: tijdelijkheid van de onderhuur, het afzien van huurbescherming door de onderhuurder en dergelijke);
- neem een boetebepaling op voor het geval de onderhuurder in strijd met de gemaakte afspraken een beroep doet op huurbescherming. Deze boetebepaling zal mogelijk niet altijd stand houden als sprake is van huurbescherming als dwingend recht waar niet van afgeweken mag worden, maar het kan toch een prikkel zijn voor de onderhuurder zich aan de oorspronkelijke bedoeling te houden.
Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen bel Arthur Sweens op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73 (ook voor WhatsApp) of mail naar sweens@knuwer.nl
