Door de steeds verder oplopende woningnood is gezocht naar een middel om het voor de woningeigenaar aantrekkelijker te maken om de woning voor een korte bepaalde tijd te verhuren zonder te worden geconfronteerd met het risico vast te komen zitten aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een huurder die zich op huurbescherming beroept. Daartoe is per 1 juli 2016 de “Wet doorstroming huurmarkt 2015” in werking getreden. Inmiddels functioneert deze dus ruim drie jaar, in welke periode diverse vonnissen zijn gepubliceerd waaruit kan worden afgeleid hoe de nieuwe regeling wordt toegepast. Tijd om bij een aantal aspecten hiervan nader stil te staan.
Aanzegging
Het tijdelijke huurcontract eindigt van rechtswege na de afgesproken periode van maximaal twee jaar (of vijf jaar bij kamerverhuur). Een opzegging door de verhuurder is niet vereist. Dat betekent echter niet dat de verhuurder gewoon het einde van de termijn kan afwachten. Een verhuurder moet namelijk niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken de huurder schriftelijk informeren dat de huurovereenkomst dan zal eindigen. Indien de verhuurder hieraan niet heeft voldaan wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd en kan de huurder zich op huurbescherming beroepen.
In geval de aanzegging door de huurder word betwist, dient de verhuurder in de procedure te bewijzen dat deze wel degelijk tijdig schriftelijk is verzonden. Uit een vonnis van de Rechtbank Midden-Nederland van 20 september 2017 blijkt dat verzending per e-mail niet altijd veilig is. Een huurder die zich op het standpunt stelde dat hij de e-mail niet had ontvangen en dat deze mogelijk terecht zou zijn gekomen in de spam werd in het gelijk gesteld. Van belang is dan ook om de aanzegging aangetekend te versturen met bericht van ontvangst dan wel te zorgen dat de huurder het schriftelijk verzonden bericht voor ontvangst bevestigt.
De aanzegging dient beslist binnen de wettelijk bepaalde periode plaats te vinden. Uit een uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West Brabant van 10 januari 2018 lijkt dat zowel een te vroeg verzonden aanzegging (dus voor de drie maanden) dan wel een aanzegging minder dan een maand voor de beëindigingsdatum niet werd gehonoreerd, zodat beroep van de verhuurder op ontruiming werd afgewezen. Zelfs een dag te laat is blijkens de rechtspraak te laat.
Verlenging oorspronkelijk bepaalde tijd
Een overeengekomen bepaalde periode houdt in dat de verhuurder voor afloop van deze termijn niet mag opzeggen. De huurder kan dit wel, met inachtneming van één betalingstermijn. Een termijn van twee jaar betekent dat de verhuurder ten minste deze volle periode aan de huurder vast zit. Dat zou de verhuurder wellicht verleiden een aanzienlijke korte periode af te spreken om eerst eens te zien hoe deze huurovereenkomst hem zal bevallen. Nadeel hierbij is echter dat de oorspronkelijk overeengekomen bepaalde periode niet binnen deze wettelijke regeling kan worden verlengd. Zodra de bepaalde duur eindigt en de huurovereenkomst daarna wordt voortgezet geldt automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder zich op de huurbescherming kan beroepen. Dit geldt ook indien de verlengde huurperiode nog steeds binnen de twee jaar valt.
Dadelijke ontruiming na beëindiging huurovereenkomst
Indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd rechtsgeldig is beëindigd is het zaak dat de huurder het gehuurde ook tijdig verlaat. Een extra uitstel van een paar dagen kan onder omstandigheden nog wel aanvaardbaar zijn indien duidelijk is dat het de bedoeling is dat er wordt ontruimd. Laat de verhuurder de huurder echter zonder verdere pressie langer in het gehuurde verblijven dan kan dit betekenen dat wordt aangenomen dat stilzwijgend een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan.
Niet voor woningcorporaties/wel huurprijsbescherming
De wettelijke regeling is bedoeld om particuliere verhuurders te bewegen toch huurovereenkomsten aan te gaan. Deze regeling geldt derhalve niet voor woningen verhuurd door woningcorporaties. Ook de huurprijsbescherming blijft onverkort gelden. De huurder kan de huurprijs tot zes maanden na beëindiging van de huurovereenkomst laten toetsen bij de huurcommissie.
Conclusie
Zoals ook blijkt uit de Memorie van Toelichting op deze wettelijke regeling blijft een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in combinatie met huurbescherming de norm. Dit betekent dat deze nieuwe mogelijkheid om een kortdurende huurovereenkomst voor woonruimte aan te gaan zonder huurbescherming extra grond oplevert voor een beperkende uitleg van het toepassingsgebied. Daarbij worden, ook door de rechtspraak, de voorwaarden betreffende de tijdige aanzegging en de daadwerkelijke beëindiging van de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde korte duur, streng toegepast. Het is daarom van belang om zowel bij het aangaan van een dergelijke huurovereenkomst als bij de beëindiging daarvan nauwgezet te werk te gaan om te voorkomen dat er toch geen beroep op deze regeling kan worden gedaan. Tijdig advies inwinnen is dus noodzakelijk.
Peter van Lingen is als advocaat bij Knuwer advocaten te Alkmaar gespecialiseerd in Vastgoedrecht/Huurrecht.
Voor nader advies kunt u hem bereiken via 072-2001044 (rechtstreeks) of 072-5127117 (kantoor Alkmaar) en via petervanlingen@knuwer.nl.
