Vergoeding kosten bij gedwongen beëindiging huur bedrijfsruimte

Arthur Sweens
06 januari 2020
Vastgoed- en Huurrecht


Huurbescherming maar niet onbeperkt

De huurder van een bedrijfsruimte wordt tot op zekere hoogte beschermd tegen een gedwongen beëindiging van de huurovereenkomst. De wet biedt de verhuurder echter mogelijkheden om in bepaalde gevallen de huurovereenkomst tegen de zin van de huurder te beëindigen. Denk aan het uitvoeren van renovatie van een complex waarin de bedrijfsruimte is gevestigd en die niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst kan plaatsvinden. Soms is zelfs sloop nodig om de renovatie mogelijk te maken. Een andere veel voorkomende reden voor beëindiging is dat de verhuurder het pand zelf wil gaan gebruiken. Als de verhuurder voldoet aan de voorwaarden die de wet stelt, zal de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigen en de ontruiming bevelen. De huurder heeft in dat geval de mogelijkheid een vergoeding van verhuis-en inrichtingskosten te vorderen. De vraag is dan welke kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De kantonrechters hanteren voor het vaststellen van de vergoedingen een aantal criteria.

Beëindiging huurovereenkomst bedrijfsrisico

Het is voor huurders belangrijk zich te realiseren dat de beëindiging van een huurovereenkomst volgens kantonrechters behoort tot het bedrijfsrisico. De huurder heeft een ruimte van de verhuurder in gebruik en mag niet verwachten dat dit gebruik voor de eeuwigheid is. Voor kantonrechters is dit een reden om geen volledige vergoeding van kosten toe te wijzen. Het gaat om een tegemoetkoming. Deze tegemoetkoming wordt ook niet tot op de cent nauwkeurig berekend. Vaak kan dit ook niet omdat op het moment dat de kantonrechter uitspraak doet, de huurder de nieuwe locatie nog niet in gebruik heeft genomen. De kantonrechter heeft dan ook een bepaalde vrijheid om de hoogte van de tegemoetkoming vast te stellen, waarbij ook wordt gelet op wat redelijk is.

Geen richtlijnen voor hoogte vergoeding

Er bestaan geen richtlijnen voor wat een redelijke vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten is. De huurder moet het initiatief nemen en de te verwachten kosten aannemelijk maken. Het betreft kosten die de huurder gaat maken om te verhuizen en om op de nieuwe locatie in te richten. Kosten om de nieuwe locatie en de inrichting ervan te laten voldoen aan nieuwe eisen die niet golden voor de oude situatie, komen niet voor vergoeding in aanmerking. De onderbouwing van de kosten vindt meestal plaats aan de hand van concrete offertes.

Vergoeding alleen bij voortzetting op andere locatie

Verder is van belang dat de huurder ook aannemelijk maakt dat hij daadwerkelijk de bedrijfsvoering op een andere locatie gaat voortzetten. De huurder die de bedrijfsvoering staakt of heel wat anders gaat doen, heeft geen recht op een vergoeding. De kosten worden dan immers niet gemaakt. Het is dus belangrijk dat de huurder aannemelijk maakt dat hij binnen een zekere tijd en ook binnen een bepaalde straal van de voormalige huurlocatie, zijn bedrijfsvoering voortzet. De huurder zal niet altijd direct aansluitend op de beëindiging van de oude huurovereenkomst, de nieuwe locatie kunnen betrekken. Daar zit soms een bepaalde tijd tussen. Die periode mag echter niet te lang zijn. De kantonrechter lost dit vaak op door de vergoeding voorwaardelijk toe te kennen. De verhuurder hoeft de vergoeding dan alleen te voldoen als de huurder binnen een bepaalde periode op een andere locatie de bedrijfsvoering voortzet.

Wat komt voor vergoeding in aanmerking

Op grond van de uitspraken van kantonrechters over dit onderwerp kunnen de volgende criteria worden genoemd:

  1. De huurder dient aannemelijk te maken dat hij op een andere plek zijn bedrijfsvoering zal voortzetten.
  2. Een volledige vergoeding van kosten is niet aan de orde, de vergoeding blijft beperkt tot een tegemoetkoming.
  3. De huurder zal de werkelijke en de te verwachten kosten aannemelijk moeten maken aan de hand van offertes en indien mogelijk facturen.
  4. De tegemoetkoming ziet op kosten om te verhuizen en om op de nieuwe locatie in te richten.
  5. Voor vergoeding komen in aanmerking aanpassingen en aansluitingen van meeverhuisde spullen zoals computersystemen, telefonie, het aansluiten van apparatuur en het plaatsen van werkbanken en installaties et cetera.
  6. Kosten die moeten worden gemaakt om het nieuwe pand en de inrichting te laten voldoen aan nieuw te stellen eisen ten opzichte van de oude situatie, komen niet voor vergoeding in aanmerking.
  7. Als de nieuwe locatie een aanmerkelijk grotere oppervlakte heeft, worden de extra inrichtingskosten die hiermee verband houden niet vergoed.
  8. Kosten van verbouwing van het nieuwe pand worden slechts in zeer beperkte mate vergoed en alleen voor zover deze kosten onder de inrichtingskosten kunnen worden gerekend.
  9. Omdat veel inventaris bij de huurder waarschijnlijk al lang in gebruik zal zijn en wellicht is afgeschreven, zal er een aftrek plaatsvinden van "nieuw voor oud".

Conclusie

De conclusie is dat een huurder bij een gedwongen beëindiging van de huur van de bedrijfsruimte slechts een beperkte tegemoetkoming in de kosten krijgt en dus ook altijd zelf aanvullend zal moeten investeren.

Het is van belang dat de huurder in de procedure heel concreet aannemelijk maakt en met documenten onderbouwt (zoals offertes) dat hij op een andere locatie de bedrijfsvoering voortzet en welke kosten hij gaat maken aan verhuizing en inrichting.

De kantonrechter kan de vordering van de huurder voor een tegemoetkoming in de kosten afwijzen als de huurder zijn vordering onvoldoende onderbouwt.


Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen? Bel op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73 of mail naar sweens@knuwer.nl