Huurovereenkomsten met betrekking tot een bedrijfsruimte kunnen een flink aantal jaren doorlopen. In die periode kan het bedrijf en de organisatie ervan allerlei ontwikkelingen doormaken waardoor de oorspronkelijke huurovereenkomst niet meer naadloos past bij de nieuwe werkelijkheid. Het is belangrijk om wijzigingen tijdig met de verhuurder te bespreken en zo nodig met elkaar nieuwe afspraken te maken voor de huurovereenkomst.
De onderneming groeit, breidt uit en krijgt meer eigenaren
Wijzigingen hebben vaak te maken met groei van de onderneming waardoor uitbreiding van de bedrijfsruimte nodig is. Groei betekent vaak ook dat de rechtsvorm van de onderneming wordt aangepast. Om de groei mogelijk te maken is er ook nog wel eens sprake van uitbreiding van het aantal eigenaren van de onderneming. In aanvang kan de onderneming worden gedreven in de vorm van een vennootschap onder firma met een aantal vennoten. Deze vennootschap onder firma huurt een bedrijfspand van een verhuurder die in de omgeving over meer panden beschikt. Na een aantal jaren is de onderneming zo sterk gegroeid dat uitbreiding nodig is. In de tussentijd is de vennootschap onder firma ook uitgebreid met twee nieuwe vennoten. Hiervoor wordt nieuwe vennootschap onder firma opgericht. Met de verhuurder wordt ondertussen gesproken over het huren van een aangrenzend pand. De nieuwe vennootschap onder firma tekent de huurovereenkomst voor dit aangrenzende pand. De eerste huurovereenkomst met de oorspronkelijke vennootschap onder firma blijft gewoon in stand en deze loopt nog een aantal jaren door. De tweede huurovereenkomst met de nieuwe vennootschap onder firma wordt aangegaan voor een periode van tien jaren.
Huurder vennootschap onder firma wordt besloten vennootschap
De groei van de onderneming zet door en de accountant adviseert de vennootschap onder firma in te brengen in een besloten vennootschap. Niemand denkt eraan om de huurovereenkomsten die op naam staan van de vennootschap onder firma aan te passen en dit met de verhuurder te bespreken. De besloten vennootschap gaat in het vervolg de huurtermijnen betalen.
Ruzie tussen aandeelhouders en splitsing van het bedrijf
Weer een aantal jaren verder ontstaat er onenigheid tussen de aandeelhouders en men besluit het bedrijf te splitsen waarbij vier aandeelhouders een deel van de onderneming voortzetten in het oorspronkelijke bedrijfspand en twee aandeelhouders verdergaan in het tweede bedrijfspand. De oude besloten vennootschap blijft nog een aantal jaren bestaan en blijft de huurtermijnen voldoen voor het eerste pand. Twee aandeelhouders richten en nieuwe besloten vennootschap op en deze vennootschap gaat de huurtermijnen betalen voor het tweede pand. Ook nu denkt niemand er aan de verhuurder over de vele wijzigingen te informeren en deze bij het traject te betrekken.
Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst
Op een gegeven moment ontdekt de verhuurder dat de oorspronkelijke vennootschap onder firma niet meer bestaat en dat er nu twee nieuwe besloten vennootschappen zijn die kennelijk ook de huur zijn gaan betalen. Dit is tegen de afspraken omdat in de beide huurovereenkomsten een bepaling is opgenomen dat het zonder toestemming van de verhuurder niet is toegestaan huurrechten uit de huurovereenkomst in te brengen in een besloten vennootschap. Voor de verhuurder is dit reden ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
Wel of geen contractoverneming?
De huurders stellen zich op het standpunt dat er sprake is van contractoverneming van de huurovereenkomst door de nieuwe besloten vennootschappen. Ze stellen dat de verhuurder heeft geweten of heeft kunnen weten dat besloten vennootschappen de onderneming hebben voortgezet. Ze stellen ook dat de verhuurder daar (stilzwijgend) mee heeft ingestemd.
De rechter ontbindt de huurovereenkomsten
De rechter beslist uiteindelijk dat de verhuurder gelijk heeft en dat de (poging tot) overdracht van de huurrechten aan de besloten vennootschap in strijd is met de afspraken die zijn vastgelegd in de huurovereenkomst en dat er dus sprake is van wanprestatie. De rechter oordeelt dat er geen aanwijzingen zijn dat de verhuurder had moeten weten dat nieuwe besloten vennootschappen in de plaats waren getreden van de oorspronkelijke vennootschap onder firma. Dat één van de besloten vennootschappen de huur is gaan betalen doet daar niets aan af. Een derde mag immers de schuld van een ander betalen. Bovendien hoeft de verhuurder niet voortdurend bankafschriften te controleren of er mogelijk sprake is van een nieuwe huurder.
Voorwaarden voor contractoverneming
Van belang daarbij is dat contractoverneming voor de verhuurder ingrijpend is. In plaats van een vennootschap onder firma met een aantal vennoten die hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de huurovereenkomst, is er nu één besloten vennootschap waarvan niet duidelijk is of deze wel goed is voor zijn geld. Bij een besloten vennootschappen zijn de aandeelhouders uiteraard niet hoofdelijk verbonden voor verplichtingen die de vennootschap is aangegaan. De verhuurder wordt op die manier beperkt in zijn verhaalsmogelijkheden.
De conclusie is dat contractoverneming niet al te gemakkelijk kan worden aangenomen. Van belang daarbij is ook dat de wet voorschrijft dat voor een rechtsgeldige contractoverneming een akte (een door huurder en verhuurder ondertekend schriftelijk stuk) nodig is. Als zo’n akte er niet is, is het voor de huurder moeilijk om instemming van de verhuurder met contractoverneming te bewijzen.
Tip:
Ga altijd tijdig in overleg met de verhuurder als wijzigingen in de organisatie gevolgen hebben voor de huurovereenkomst en probeert tijdig overeenstemming te bereiken over aanpassing van de huurovereenkomst. Dit kan ook een moment zijn om opnieuw over de huurprijs en de duur van de huur te onderhandelen.
Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen bel Arthur Sweens op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73 naar sweens@knuwer.nl
