Eeuwigdurende huurovereenkomst

Arthur Sweens
24 september 2020
Vastgoed- en Huurrecht


Tijdelijke of eeuwigdurende huurovereenkomst?

 

In huurovereenkomsten worden meestal ook bepalingen opgenomen die de opzegging van de huurovereenkomst regelen. Voor het opzeggen van woonruimte en 290-bedrijfsruimte geeft de wet specifieke bepalingen voor de mogelijkheid van opzegging die de huurder bescherming bieden. Voor overige bedrijfsruimte en kantoorruimte, ook wel 230a ruimte genoemd, hebben de huurder en de verhuurder veel vrijheid om afspraken te maken over allerlei onderdelen waaronder ook de duur van de huurovereenkomst en de mogelijkheden van opzegging en beëindiging.              

 

Als partijen de opzeggingsbepalingen goed in achtnemen, zal de huurovereenkomst eindigen. Bij kantoorruimte is gebruikelijk een huurtermijn van vijf jaren af te spreken met verlenging van vijf jaren tenzij (één van) partijen met inachtneming van een opzegtermijn de huurovereenkomst heeft beëindigd.

 

Huurovereenkomst alleen door huurder te beëindigen

Partijen kunnen in de huurovereenkomst vastleggen, bedoeld of onbedoeld, dat alleen de huurder de huurovereenkomst kan beëindigen. Voor de verhuurder is er dan geen mogelijkheid voor opzegging opgenomen. De vraag is of in een dergelijk geval voor de verhuurder sprake is van een eeuwigdurende huurovereenkomst. De huurovereenkomst zal immers voor de verhuurder blijven voortbestaan zolang de huurder deze niet opzegt en de huurovereenkomst telkens na vijf jaren wordt verlengd. De verhuurder zal dit ervaren als een eeuwigdurende huurovereenkomst maar de Hoge Raad heeft is beslist dat dat niet het geval is.

 

In de rechtspraak en literatuur wordt als uitgangspunt genomen dat de huurder in principe niet eeuwigdurend het gehuurde in gebruik moet kunnen houden. Er moet voor de verhuurder een mogelijkheid zijn een overeenkomst te beëindigen.

 

De Hoge Raad heeft beslist dat zolang de verhuurder wel de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst te ontbinden er toch sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst ook als de verhuurder een huurovereenkomst niet kan opzeggen. De ontbinding zal dan bijvoorbeeld kunnen plaatsvinden als de huurder wanprestatie pleegt, denken aan het niet betalen van de huurtermijnen of het veroorzaken van overlast.

 

Huurbepaling onvolledig

De rechter volgt allereerst de letterlijke tekst van de huurovereenkomst. Als de tekst niet helder is, zal kunnen worden gekeken naar de bedoeling van partijen. Als de huurovereenkomst voor de verhuurder geen opzeggingsbepaling bevat, is dat voor de rechter een gegeven. De verhuurder wil in een procedure nog wel eens als argument aanvoeren dat door een foutje in de huurovereenkomst de mogelijkheid van opzegging is weggevallen. De verhuurder zal dan wel moeten kunnen bewijzen dat er wel degelijk ook voor de verhuurder een opzeggingsmogelijkheid is afgesproken maar dat die tekst abusievelijk niet in de huurovereenkomst is opgenomen. In de praktijk zal de verhuurder dit moeilijk kunnen bewijzen.

 

Geen opzeggingsbepalingen in de huurovereenkomst                                                   

Een variant is dat in de huurovereenkomst helemaal niets is opgenomen over de mogelijkheid voor opzegging, noch voor de huurder noch voor de verhuurder. De vraag is wat dan de regels zijn. In dat geval wordt de wettelijke regeling aangehouden. Voor 230a-kantoorruimte bepaalt artikel 7: 228 lid 2 BW dat de huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd eindigt door opzegging. De opzegtermijn bedraagt minimaal een maand. Als er niets is geregeld kunnen dus zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen.

 

Het is belangrijk om in een huurovereenkomst de mogelijkheid van opzegging goed te regelen. Als een model wordt gebruikt, denk aan het ROZ-model, dan is het van belang dat het model goed wordt ingevuld.

 

Huurovereenkomst en faillissement

Als er sprake is van een faillissement geldt er een specifieke regeling. De Faillissementswet bepaalt dat als de gefailleerde de huurder is, zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds kan beëindigen door opzegging. De opzegtermijn bedraagt van ten hoogste drie maanden. Dit betekent dat in geval van faillissement van de huurder de curator niet de einddatum van de huurovereenkomst hoeft af te wachten maar dat er altijd een mogelijkheid is om tussentijds op te zeggen. Vanaf de datum faillissement is de huur boedelschuld.

 

Als de verhuurder failliet raakt dan biedt de Faillissementswet de curator niet de mogelijkheid een huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. In dat geval gelden de opzeggingsbepalingen en termijnen van de huurovereenkomst.

 

Als de verhuurder failliet raakt is de curator gehouden de huurovereenkomst ten opzichte van de huurder voort te zetten en na te komen. Op grond van rechtspraak heeft de curator wel de bevoegdheid om verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien "passief" niet na te komen. Het betreft dan verbintenissen die ten laste van de boedel moeten worden voldaan zoals een betaling of het nakomen van een onderhoudsverplichting. Die verplichting kan een curator achterwege laten. De huurder kan zijn vordering vervolgens ter verificatie bij de curator indienen. De curator mag echter niet “actief” een huurovereenkomst met een failliete verhuurder beëindigen. Het is de curator niet toegestaan de huurder te hinderen in het genot dat deze heeft van de huurovereenkomst door bijvoorbeeld het gehuurde te willen ontruimen of op te eisen. De curator zal moeten dulden dat de huurder van een failliete verhuurder het genot van het gehuurde houdt zolang de huurovereenkomst voortduurt en de huurder zijn verplichtingen nakomt.

 

Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen? Bel op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73 of mail naar sweens@knuwer.nl