Onmiddellijke verkoop van een gezamenlijke woning
Als partijen uit elkaar gaan de is de verdeling van de gezamenlijke woning met de huidige woningmarkt een groot probleem. De woning zal waarschijnlijk snel verkocht zijn, maar waar gaat ieder wonen na deze verkoop? Reden om wellicht niet tot verdeling over te gaan, maar kan dat? Als partijen in staat zijn om samen afspraken te maken, dan is er veel mogelijk. Dit is veelal anders als men tegenover elkaar staat in een gerechtelijke procedure, maar er zijn mogelijkheden.
Men kan in een gerechtelijke procedure verdeling van een gemeenschappelijk goed (zoals een woning) vorderen (artikel 178 Boek 3 Burgerlijk Wetboek). Hierop gelden nuances. De rechter kan bepalen dat eerst schulden uit de opbrengst voldaan moeten worden voordat tot verdeling van de rest wordt overgegaan. Daarnaast kan de rechter een vordering tot verdeling uitsluiten in het geval de belangen van een van de partijen groter zijn dan het belang van een onmiddellijke verdeling. In de praktijk ziet men dat er veelal tot vaststelling van de verdeling wordt overgegaan door de rechter, omdat van partijen in beginsel niet kan worden verlangd deelgenoot te blijven in een onverdeeldheid, maar er zijn dus uitzonderingen mogelijk.
Op 13 april 2022 heeft de rechtbank Noord-Holland uitspraak gedaan in een dergelijke situatie (ECLI:NL:RBNHO:2022:3002). Het ging in deze zaak om twee ongehuwden met een gezamenlijke woning. In 2020 gaan partijen uit elkaar en verlaat de vrouw de woning. De man blijft in de woning wonen.
Bij de rechtbank vordert de vrouw dat de man meewerkt aan de verkoop van de woning. De man vordert dat de verdeling voor drie jaar wordt uitgesteld. De rechtbank wijst de vordering van de man toe en overweegt daarbij als volgt.
De vrouw stelt dat zij de overwaarde van de woning nodig heeft om te kunnen voorzien in haar levensonderhoud. De vrouw heeft inkomen uit een WIA-uitkering van slechts € 552,- per maand. De vrouw kan aanvullende bijstand aanvragen bij de gemeente, maar dat wil zij niet, omdat zij dit zal moeten terugbetalen als zij haar aandeel in de overwaarde ontvangt. De vrouw wil geen schuld bij de gemeente opbouwen. De rechtbank vindt dat het belang van de vrouw niet zwaarder weegt dan het belang van de man. Het aandeel van de vrouw in de overwaarde bedraagt € 32.500,-. Dit betekent dat zij haar inkomen voor 2,5 jaar kan aanvullen. Na deze korte periode zal zij alsnog bij de gemeente aanvullende bijstand moeten aanvragen. Eigenlijk betreft de bijstand een voorschot op de overwaarde van de woning. Daarnaast staat de vrouw al lang ingeschreven voor een sociale huurwoning.
De man daarentegen komt niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en het is moeilijk om in de vrije sector een huurwoning te vinden die groot genoeg is voor hem en zijn kinderen (uit een eerdere relatie). De man moet aan de verhuurders laten zien dat hij over voldoende inkomen beschikt. Hetgeen hij niet kan. Daarnaast is het huren in de vrije sector duurder dan de betaling van de hypotheeklasten voor de gezamenlijke woning. De man heeft na het vertrek van de vrouw de hypotheekverplichtingen steeds voldaan uit eigen middelen. De man komt niet in aanmerking voor een financiering, omdat hij in 2020 is gestart als zelfstandig ondernemer en niet beschikt over de jaarcijfers van drie volledige jaren. Het jaar van de feitelijke breuk tussen partijen was een uitzonderlijk slecht jaar als gevolg van de breuk. Hetgeen de aanvraag beïnvloedt.
De rechtbank oordeelt dat de vordering van de vrouw, om de woning op dit moment te verkopen in strijd geacht wordt met de redelijkheid en billijkheid waartoe partijen ten opzichte van elkaar gehouden zijn. De vordering van de man wordt daarom toegewezen, maar voor een kortere periode dan door hem gevorderd. Een uitstel van de verdeling tot 1 januari 2024 komt voldoende tegemoet aan het belang van de man om jaarcijfers over drie volledige representatieve jaren te gebruiken voor de aanvraag van een financiering van de gezamenlijke woning. De rechtbank geeft de man mee dat hij zich actief moet inzetten om de financiering te verkrijgen, omdat na verloop van de termijn in beginsel alsnog tot verkoop van de woning overgegaan moet worden als overname door hem niet mogelijk blijkt.
Hier zien we dat de omstandigheden van het geval en de belangen van partijen belangrijk zijn voor de uiteindelijke beslissing van een rechter.
Dit artikel is geschreven door mr. Eveline Martina-Dirks, advocaat en mediator in Alkmaar (072-5127117/dirks@knuweralkmaar.nl).
