Toegang ontzeggen bij huurachterstand?

Arthur Sweens
02 september 2019
Vastgoed- en Huurrecht


Huur betalen is een verplichting

Een belangrijke verplichting van een huurder is om tijdig de overeengekomen huur te betalen. Een achterstand in de betaling van de huur is voor de meeste verhuurders reden om zo snel mogelijk tot actie over te gaan. De gangbare weg is om de huurder te dagvaarden voor de kantonrechter en te vorderen dat de achterstand vermeerderd met rente en kosten worden voldaan. Als er sprake is van een langdurige achterstand kan ook ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd. Gebruikelijk is dat een ontbinding van de huurovereenkomst pas aan de orde is bij achterstand van drie of meer maanden.

 

Opschorten verplichtingen

Op grond van de wet is het mogelijk een verplichting uit een overeenkomst op te schorten als de andere partij tekortschiet in de nakoming van zijn eigen verplichting. Het betalen van huur is een verplichting en het uitblijven van deze betaling geeft de verhuurder daarom op zich ook het recht zijn verplichting tot naleving van de huurovereenkomst op te schorten.

 

De vraag is vervolgens of het de verhuurder vrijstaat naar eigen voorkeur verplichtingen op te schorten of dat hier beperkingen voor gelden. Een veel komende vraag van de verhuurder aan de huurrechtspecialist is of hij de huurder de toegang tot het gehuurde mag ontzeggen als er sprake is van min of meer langdurige achterstand in de betaling van de huur. Over die vraag is in de rechtspraak een beslissing gegeven.

 

Toegang ontzeggen: toegestaan of niet?

De huurder van een bedrijfsunit had een flinke achterstand in de betaling van de huur laten ontstaan en was ook in het verleden regelmatig te laat geweest met het betalen van de huur. De verhuurder accepteerde dit niet meer en had de huurder de toegang tot de gehuurde bedrijfsunit ontzegd. Het slot van de bedrijfsunit werd veranderd en de toegang tot de bedrijfsunit was voor de huurder geblokkeerd. De huurder had in de bedrijfsunit zijn bedrijf en kon dus ook de exploitatie van zijn bedrijf vanaf dat moment niet meer voortzetten.

 

De verhuurder stapt naar de kantonrechter en vordert betaling van de huurachterstand vermeerderd met de contractuele boetes, rente en kosten. De huurder stelt dat hij vanaf het moment dat hij geen toegang meer had tot de bedrijfsunit, ook niet verplicht was huur te betalen. De huurder stelt bovendien een tegenvordering in en vordert dat de verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van een aanzienlijke schadevergoeding. De schade van de huurder bestaat uit de omzet die hij heeft moeten missen over de periode dat hij geen toegang had tot zijn bedrijf. De huurder begroot deze schade op € 95.000.

 

Toegang ontzeggen inbreuk op kernverplichting verhuurder

De rechter stelde vast dat het op zich is toegestaan om een uit een overeenkomst voortvloeiende verplichting op te schorten als de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling. De rechter stelt echter ook vast dat het een kernverplichting is dat de verhuurder aan de huurder het huurgenot dient te verschaffen. Dit gebeurt door het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Als de verhuurder de toegang tot het gehuurde ontzegt betekent dit een inbreuk op die kernverplichting. De rechter oordeelt dat deze inbreuk verder gaat dan alleen het opschorten van de nakoming van die verplichting. Opschorten betekent dat een verplichting tijdelijk niet wordt nagekomen. Als de andere partij zijn tekortkoming beëindigt, eindigt ook de tijdelijke opschorting en wordt het nakomen van de verplichting hervat.

 

Verschaffen huurgenot voortdurende verplichting

Het verschaffen van het huurgenot is echter een voortdurende verplichting die niet tijdelijk kan worden opgeschort. Het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde is meer dan een uitstel in de nakoming van een eigen verplichting. Het niet nakomen van die verplichting voor het verleden kan in de toekomst niet meer ongedaan worden gemaakt. De verhuurder kan immers niet aan de huurder met terugwerkende kracht alsnog het huurgenot verschaffen als de huurder over de brug komt met betaling van de achterstand van de huur.

 

Toegang ontzeggen is wanprestatie van verhuurder

De rechter is van oordeel dat het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde in feite neerkomt op het eenzijdig stopzetten van de huurverhouding. Dit is volgens het geldende recht een te vergaande maatregel die niet is toegestaan. De conclusie van de rechter is dat de verhuurder met het ontzeggen van de toegang zelf toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen richting de huurder. De huurder was om die reden bevoegd om vanaf het moment dat hem de toegang werd ontzegd, zijn eigen verplichting tot betaling van de huur op te schorten. De verhuurder heeft dus in zijn eigen voet geschoten en heeft zelf wanprestatie gepleegd.

 

Een partij die wanprestatie pleegt is verplicht de schade die de andere daardoor leidt te vergoeden. Ook in dit geval oordeelde de rechter dat de verhuurder in beginsel verplicht is de schade die de huurder heeft geleden doordat hem de toegang tot het gehuurde was ontzegd, te vergoeden.

 

Les

Een les uit deze uitspraak is dat het voor een verhuurder weliswaar verleidelijk kan zijn de toegang tot het gehuurde te ontzeggen als er sprake is van regelmatige en langdurige huurachterstand maar dat de rechter zo'n actie niet goedkeurt. Integendeel, de verhuurder kan aansprakelijk zijn voor schade die de huurder leidt als hij geen toegang meer heeft tot het gehuurde.

 

Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en verhuurders. Heeft u vragen bel Arthur Sweens op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73) of mail naar sweens@knuwer.nl