Advies aan Hoge Raad over coronakorting op huurprijs

Vragen aan de Hoge Raad

Het afgelopen jaar is er veel rechtspraak verschenen hoe om te gaan met de huurprijs voor bedrijven die als gevolg van corona maatregelen verplicht hun deuren moesten sluiten. Het gaat dan vooral om bedrijven die voor hun omzet afhankelijk zijn van de komst van het publiek. Op 30 september 2021 heeft de procureur-generaal over dit onderwerp een advies aan de Hoge Raad uitgebracht. De Hoge Raad is niet verplicht dit advies over te nemen maar volgt het advies meestal wel.

Het advies behandelt de volgende vragen:

1.

Leidt een sluiting als gevolg van overheidsmaatregelen tot een gebrek als bedoeld in het huurrecht en zo ja, hoe moet dan de huurprijsvermindering worden vastgesteld?

2.

Is een beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid en zo ja, welke omstandigheden wegen mee bij het verdelen van de schade tussen verhuurder en huurder.

Het uitgebreide advies is als volgt samen te vatten.

Gebrek

Het is goed om te weten dat een gebrek in het huurrecht niet alleen ziet op tekortkomingen in het gebouw maar dat het ook om immateriële gebreken kan gaan, zoals bijvoorbeeld tegenvallende exploitatiecijfers of een verpaupering van de omgeving die niet past bij de bestemming van het gehuurde. Uiteindelijk vormen alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen een gebrek. Het komt er dan op aan welke verwachting een huurder ten aanzien van een goed onderhouden zaak van de soort als is verhuurd mag hebben. Niet relevant is of een gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend.

De conclusie is dat als in een huurovereenkomst niet anders is afgesproken de gedwongen sluiting van horeca of winkels in verband met de coronapandemie in beginsel is aan te merken als een gebrek in de zin van het huurrecht. Dit kan dan reden zijn voor huurprijsvermindering.

Omdat voor bedrijfsruimten meestal een ROZ-model wordt gebruikt, is dit advies voor de praktijk minder relevant. In het ROZ-model is in de algemene bepalingen opgenomen dat een huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Die contractuele uitsluiting blijft ook tijdens de coronapandemie overeind.

Onvoorziene omstandigheid

Interessanter is daarom het advies aan de Hoge Raad of de coronapandemie moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Deze bepalingen zijn van dwingend recht en hier kan in een huurovereenkomst niet van worden afgeweken.

Er kan alleen sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid voor zover het omstandigheden betreft die op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Het advies gaat er vanuit dat de corona crisis een omstandigheid is waarvan kan worden aangenomen dat zij niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die zijn gesloten voordat zicht bestond op het ontstaan en de mogelijke gevolgen van de corona pandemie. In die zin is sprake van een onvoorziene omstandigheid die kan meebrengen dat een huurovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven.

Tijdelijke huurprijsvermindering

Als sprake is van een onvoorziene omstandigheid ligt een tijdelijke wijziging van de huurprijs voor de hand. Uitgangspunt is dat de schade gelijkelijk over verhuurder en huurder wordt verdeeld (50/50). Het advies noemt dit het vertrekpunt. Aan de hand van de specifieke omstandigheden zal kunnen worden genuanceerd.

Het omzetverlies dient te worden bepaald door vergelijking van de omzet in de periode waarop de huurprijsvermindering betrekking zal hebben met de omzet in de corresponderende periode vòòr de corona crisis.

Uit het advies blijkt dat met een tegemoetkoming op basis van de TVL rekening moet worden gehouden. De NOW-subsidie blijft buiten beschouwing. Het advies geeft een rekenmodel om de verschillende factoren die bij de aanpassing van de huurprijs een rol spelen te verwerken.

Verder zullen ook allerlei specifieke omstandigheden bij de beoordeling moeten worden betrokken zoals of de huurder een kleine eenmanszaak is of een groot bedrijf, of de verhuurder voor zijn pensioen afhankelijk is van de huurinkomsten, of de huurder een ondernemer is die ook andere activiteiten heeft die nog renderen et cetera.

Onderhuur

Het advies vermeldt nog dat als er sprake is van onderhuur beide huurovereenkomsten apart moeten worden beoordeeld. Er is dus op zich geen reden voor een verdeling van het nadeel tussen verhuurder, huurder en onderhuurder ieder voor 1/3.

Slot

Het is nu wachten op de beslissing van de Hoge Raad. De verwachting is wel dat in de praktijk al met dit advies aan de Hoge Raad rekening zal worden gehouden in onderhandelingen over huurprijsvermindering voor ondernemingen die tijdens de corona pandemie moesten sluiten.

Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen? Bel op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73 of mail naar sweens@knuwerdenhelder.nl