Tijdelijk huren

Wensen van de praktijk

De praktijk heeft vaak behoefte om een woning of bedrijfspand tijdelijk te kunnen (ver-)huren. De eigenaar van een woning kan bijvoorbeeld een tijdje naar het buitenland gaan en voor die periode zijn woning willen verhuren met de afspraak dat de huurder weer vertrekt als hij uit het buitenland terugkomt. De huurder van een bedrijfspand kan belang bij hebben bij een korte proefperiode om te ervaren of het commercieel verstandig is voor langere tijd een huurovereenkomst te sluiten.

De flexibiliteit die een verhuurder en huurder soms wensen past niet altijd bij de beperkingen van de wettelijke regels. Niet alle verhuurders en huurders zijn daarop bedacht. Zij maken op goed vertrouwen allerlei afspraken en vaak ook nog zonder deze nauwkeurig in een overeenkomst vast te leggen. Aan het eind van de rit kan dan blijken dat wat ze hebben afgesproken volgens het huurrecht niet mogelijk is.

Tijdelijke verhuur van woonruimte

Het zal niet verbazen dat voor woonruimte de meeste beperkingen gelden om afspraken te maken over tijdelijke verhuur. Voor woonruimte gelden drie hoofdgroepen voor tijdelijke verhuur.

1. Naar zijn aard van korte duur

Het gaat dan om de verhuur van woonruimte waarvan het volstrekt duidelijk is dat deze tijdelijk is bedoeld. Denk aan het huren van een vakantiehuisje of het tijdelijk wonen in een pand dat gesloopt gaan worden. Deze huurovereenkomsten zijn naar hun aard van korte duur en eindigen op de afgesproken datum zonder dat opzegging nodig is.

1. Bepaalde tijd

Het huren voor bepaalde tijd wordt ook wel tussenhuur genoemd. Denk aan het geval dat een huurder tijdelijk vertrekt en na bepaalde tijd weer wil terugkeren of de eigenaar van een woning die er nog niet zelf woont en tijdelijk wil verhuren tot hij er wel zelf gaat wonen.

De wet bepaalt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van een zelfstandige woonruimte die langer duurt dan twee jaren niet eindigt door het verstrijken van de tijd. Voor het beëindigen van deze huurovereenkomst is opzegging vereist. De bepaalde tijd houdt dus vooral in dat voor beide partijen bekend is wanneer op zijn vroegst kan worden opgezegd.

De afspraken over huren voor bepaalde tijd moeten schriftelijk worden vastgelegd en een ontruimingsbeding bevatten. In dit beding leggen partijen vast dat de gehuurde woonruimte na afloop van de termijn moet worden ontruimd.

De verhuurder kan na het verstrijken van de termijn opzeggen waarbij twee gronden voor opzegging van belang zijn:

1. De verhuurder wil de woning zelf betrekken
2. De zittende huurder die de woonruimte tijdelijk heeft verhuurd wil zelf weer terugkeren in de woning.

De huurovereenkomst eindigt pas als de huurder instemt met de beëindiging dan wel, als de huurder niet instemt, de kantonrechter onherroepelijk heeft beslist dat de huurovereenkomst eindigt. De rechter zal dan nog wel toetsen of de verhuurder nog steeds een belang heeft bij ontruiming. Een belang bij ontruiming dat bij aanvang van de huurovereenkomst bestond kan door allerlei omstandigheden na verloop van tijd weggevallen. Zonder belang bij een ontruiming zal de kantonrechter de huurovereenkomst niet beëindigen.

Conclusie: dit is een vorm van huur en verhuur voor bepaalde tijd die voor de verhuurder de nodige risico’s met zich meebrengt.

Kortdurende huurovereenkomst

Per 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Op grond van deze wet eindigt een tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte korter dan twee jaar zonder dat opzegging is vereist. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een termijn korter dan vijf jaar. Een opzegging van deze huurovereenkomst is niet vereist maar wel een aanzegging dat de huurovereenkomst eindigt op een bepaalde datum. De verhuurder moet in een periode van drie maanden tot één maand voor het einde van de huurovereenkomst aan de huurder melden dat de huurovereenkomst op een bepaalde datum eindigt.

Ook voor deze kortdurende huurovereenkomst geldt uiteraard dat de afspraken goed en helder moeten worden vastgelegd. In de praktijk komt het nog wel eens voor dat discussie kan ontstaan of partijen een kortdurende huurovereenkomst hebben bedoeld of een huurovereenkomst met een minimumduur waarin niet kan worden opgezegd en die vervolgens voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

Let op: met dezelfde huurder kan niet voor een tweede keer een tijdelijke huurovereenkomst worden gesloten, ook niet binnen de periode van twee jaren. Als er een huurovereenkomst is gesloten voor 14 maanden dan kan deze huurovereenkomst met dezelfde huurder niet met nog eens een aantal maanden worden verlengd, ook als partijen binnen de twee jaren blijven. Vanaf de verlenging geldt hoe dan ook een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Het is dus van belang dat de verhuurder erop toeziet dat de huurder na het verstrijken van de termijn vertrekt. Als de huurder blijft zitten en ook nog eens huur blijft betalen dan is de kans groot dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Met name in deze periode van grote krapte op de woningmarkt komt het nog wel eens voor dat huurders zich niet houden aan gemaakte afspraken en van alles proberen om onder de bepaalde tijd uit te komen.

Hoe wordt opgezegd

De wet schrijft voor dat moet worden opgezegd door middel van een aangetekende brief of een exploot van een deurwaarder. Als u een aangetekende brief verstuurd is het wel goed in de gaten te houden of deze tijdig wordt ontvangen of opgehaald door de huurder. Bij twijfel is het advies altijd een exploot door een deurwaarder te laten uitbrengen. U weet dan zeker dat rechtsgeldig is opgezegd. De kosten van een exploot van de deurwaarder zijn aanzienlijk goedkoper dan de schade die de verhuurder zal lijden als de huurovereenkomst niet eindigt.

Samenvatting

Er zijn mogelijkheden om woonruimte tijdelijk te verhuren maar het is wel van belang dat u goed let op de wettelijke beperkingen en dat de afspraken goed worden vastgelegd. Het is niet verstandig om op eigen houtje allerlei afspraken te maken en vooral te vertrouwen op de goede bedoeling van de andere partij.

Volgende keer

De volgende keer praat ik u bij over het tijdelijk verhuren van bedrijfsruimte

Dit artikel is geschreven door Arthur Sweens, advocaat voor ondernemers en huurzaken. Heeft u vragen? Bel op 0223-239 011 of 06 22 42 30 73 of mail naar sweens@knuwerdenhelder.nl